In Deutschland zahlen Mieter die Heizkosten, aber Vermieter entscheiden über Heizanlage und Dämmung. Dieses Vermieter-Mieter-Dilemma ist seit Jahrzehnten bekannt und gilt als zentrales Hemmnis der Wärmewende. Der Vermieter hat keinen wirtschaftlichen Anreiz zu sanieren, weil er die Energiekosten nicht trägt. Der Mieter kann nicht sanieren, weil ihm die Wohnung nicht gehört. Die bestehenden Instrumente – Modernisierungsumlage, CO₂-Kostenaufteilung, Förderprogramme – haben dieses Grundproblem nicht gelöst.
Gleichzeitig ist klar: Der CO₂-Preis muss radikal steigen, wenn die Wärmewende gelingen soll. Von heute 70 Euro pro Tonne auf ein Niveau, das fossile Wärmeerzeugung endgültig unwirtschaftlich macht – im Extremfall auf mehrere tausend Euro. Aber wenn dieser Preis ungebremst an die Mieter durchgereicht wird, trifft er die Falschen. Nicht der Mieter hat sich für die Ölheizung entschieden.
Zwei Maßnahmen greifen ineinander:
Erstens: Der CO₂-Preis wird massiv angehoben – so weit, dass fossile Wärmeerzeugung für den Vermieter wirtschaftlich ruinös wird. Wer als Vermieter 2026 noch eine Ölheizung betreibt, hat alle Zeichen ignoriert. Die Konsequenz muss er tragen.
Zweitens: Ein regulierter Wärmepreis pro Kilowattstunde schirmt die Mieter von dieser Preisexplosion ab. Der Preis orientiert sich daran, was Wärme kosten würde, wenn das Gebäude ordentlich saniert wäre und eine zeitgemäße Wärmeversorgung hätte – etwa eine Wärmepumpe. Die Mieter zahlen genau diesen Preis für ihren gemessenen Verbrauch, nicht mehr.
Beispiel: Der regulierte Preis liegt bei 12 Cent pro kWh – das entspricht ungefähr den Kosten einer Wärmepumpe in einem sanierten Gebäude inklusive Amortisation der Investition. Ein Mieter verbraucht 10.000 kWh und zahlt 1.200 Euro im Jahr. Seinen Vermieter kostet die Ölheizung durch den hohen CO₂-Preis aber 4.000 Euro für dieselbe Menge. Die Differenz von 2.800 Euro ist das Problem des Vermieters. Er hätte sanieren sollen.
Der Preis bildet ab, was Wärme in einem gut sanierten Gebäude mit moderner Heizung kostet. Darin enthalten sind die laufenden Energiekosten einer Wärmepumpe, aber auch die Amortisation der Investition in Sanierung und neue Heizanlage – denn natürlich darf der Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen. Der Preis ist so kalkuliert, dass ein Vermieter, der sein Gebäude vollständig saniert hat, kostendeckend arbeitet oder einen moderaten Gewinn erzielt.
Der Preis wird bewusst unterhalb des aktuellen Marktmedians angesetzt. Das bedeutet: Die Mehrheit der Vermieter in Deutschland macht mit der Wärmeversorgung unter diesem Modell Verluste. Das ist gewollt. Der Verlust ist der Anreiz, in Dämmung und moderne Heizungen zu investieren. Nur Vermieter mit vorbildlich sanierten Gebäuden und ökologischer Wärmeversorgung kommen ins Plus.
Die jährliche Neuberechnung stellt sicher, dass der Preis die Marktentwicklung abbildet und nicht erstarrt.
Ohne Staffelung hätte ein Vermieter, der billig Wärme beschafft, einen perversen Anreiz: Je mehr der Mieter verbraucht, desto mehr verdient er am Spread zwischen reguliertem Preis und seinen niedrigen Kosten. Die Sanierung wird dann uninteressant – der Vermieter kassiert lieber am hohen Verbrauch des unsanierten Gebäudes.
Deshalb gilt der volle regulierte Preis nur bis zu einem Verbrauch, der einem guten Gebäudestandard entspricht – orientiert am KfW-Effizienzhaus 100 oder einem vergleichbaren Richtwert. Darüber hinaus sinkt der Betrag, den der Vermieter pro kWh erhält, rapide. Ab einem bestimmten Mehrverbrauch geht er gegen null.
Wirkung: Ein Vermieter mit einem unsanierten Gebäude, dessen Mieter 200 kWh/m² verbrauchen, bekommt für den Verbrauch oberhalb der Schwelle fast nichts – bleibt aber auf den vollen Kosten sitzen. Die Sanierung auf einen niedrigen Verbrauch pro Quadratmeter ist der einzige Weg aus dem Verlust.
Der Mieter zahlt in jeder Stufe denselben regulierten Preis pro kWh. Die Staffelung betrifft nur die Einnahmeseite des Vermieters.
Dieses Modell adressiert beide Seiten des Dilemmas:
Vermieter: Tragen das volle wirtschaftliche Risiko. Wer nicht saniert, dessen Heizkosten explodieren durch den CO₂-Preis, während die Einnahmen vom Mieter beim regulierten Preis gedeckelt sind. Die Differenz frisst die Rendite und entwertet die Immobilie. Sanierung ist der einzige Ausweg.
Mieter: Zahlen pro verbrauchter Kilowattstunde. Wer weniger verbraucht, zahlt weniger. Kein Freibrief zum Verschwenden. Eine pauschale Warmmiete würde genau diesen Anreiz zerstören – der Mieter hätte keinen Grund, die Heizung runterzudrehen oder das Fenster zu schließen. Die kWh-basierte Abrechnung verhindert das. Der Mieter spart bares Geld durch sparsames Heizen.
Ein wichtiges Detail: Der regulierte Preis darf nicht durch künstlich verbilligte Energiequellen unterlaufen werden. Wenn eine Müllverbrennungsanlage Abwärme zu Dumpingpreisen abgibt oder eine quersubventionierte Biogasanlage Wärme weit unter Marktpreis liefert, entsteht genau der falsche Anreiz: Der Vermieter beschafft billige Wärme, kassiert den regulierten Preis und hat keinen Grund mehr zu sanieren.
Deshalb müssen alle Wärmequellen zu marktüblichen Energiepreisen abgerechnet werden. Abwärme aus Verbrennung, Biogas, industrielle Abwärme – all das darf nur zu Preisen geliefert werden, die keine künstlichen Kostenvorteile schaffen. Wer als Vermieter unter den regulierten Preis kommen will, muss es durch echte Effizienz schaffen: gute Dämmung und eine ökologisch sinnvolle Heizung.
Zwei Gründe erklären, warum dieses Modell bisher nirgends formuliert wurde.
Erstens: das Wirtschaftlichkeitsgebot. Das deutsche Mietrecht (§ 556 Abs. 3 BGB) verbietet dem Vermieter, an Betriebskosten zu verdienen. Er darf nur tatsächlich entstandene Kosten umlegen. Ein regulierter Preis, der vom tatsächlichen Aufwand des Vermieters entkoppelt ist, widerspricht diesem Grundsatz fundamental. Fast alle europäischen Mietrechtssysteme folgen demselben Prinzip.
Zweitens: die konzeptionelle Einordnung des Vermieters. Die gesamte deutsche Debatte behandelt den Vermieter als Kostenverwalter – nicht als wirtschaftlichen Akteur, der für seine Investitionsentscheidungen haftet. Diese Sichtweise ist so tief verankert, dass ein Modell, das den Vermieter bewusst in die unternehmerische Verantwortung für die Wärmeversorgung nimmt, schlicht nicht gedacht wurde.
Eine Umsetzung erfordert Änderungen im BGB (Entkopplung der Heizkostenabrechnung vom Wirtschaftlichkeitsgebot), in der Heizkostenverordnung (Zulassung regulierter Tarife statt Kostendurchreichung) und eine massive Anhebung des CO₂-Preises im Brennstoffemissionshandelsgesetz. Begleitend braucht es Regeln gegen Quersubventionierung durch künstlich verbilligte Wärmequellen.
Einen hohen CO₂-Preis mit einem regulierten kWh-Wärmepreis für Mieter kombinieren. Der CO₂-Preis macht fossile Wärmeerzeugung ruinös teuer. Der regulierte Preis schützt die Mieter davor. Die Differenz trägt der Vermieter – und hat dadurch einen existenziellen Anreiz zu sanieren. Die Staffelung nach Verbrauch pro Quadratmeter verhindert, dass Vermieter am hohen Verbrauch unsanierter Gebäude verdienen. Die kWh-basierte Abrechnung hält den Sparanreiz beim Mieter aufrecht. Kein Fonds, keine Umverteilung – reine Marktmechanik mit reguliertem Mieterschutz.